4/5/2021
A recente decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ)[1], que determinou que a convenção de condomínio pode proibir que os proprietários aluguem seus imóveis por meio do Airbnb ou outras plataformas digitais similares, trouxe à tona mais uma importante discussão sobre como o direito deve regular e se adaptar às inovações tecnológicas, de modo a garantir um cenário de segurança jurídica favorável ao mercado e aos agentes envolvidos.
A decisão considerou que o aluguel de imóveis por meio de plataformas digitais como, por exemplo, o Airbnb, configura um contrato atípico de hospedagem, não sendo comparável à hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, pois não disponibiliza estrutura profissional e de negócio, ou à locação para temporada, pois trata-se de locação com alta rotatividade, e em alguns casos, com a divisão de um mesmo imóvel entre pessoas não vinculadas entre si.
A falta de clareza da decisão e de consenso entre especialistas sobre o tema no tocante às diferenças entre a locação de temporada e o contrato de hospedagem disponível nas plataformas digitais resulta em um cenário de incerteza e insegurança jurídica, que pode impactar de forma negativa a utilização e o desenvolvimento de referidos serviços.
No caso analisado, o condomínio decidiu proibir a locação das unidades residenciais por meio de plataformas digitais, pois a prática teria ocasionado inconvenientes ao condomínio e demais condôminos. Nesse contexto, surge uma importante discussão sobre a possibilidade de tal proibição representar uma afronta ao direito de propriedade.
O proprietário tem o direito de dispor de sua unidade residencial, incluindo a locação por tempo determinado, seja por um prazo curto ou longo, mas referido direito encontra seus limites na observação da destinação do imóvel, a qual não pode ser abusiva, e no respeito às regras da convenção do condomínio.
Assim, caberia a cada condomínio estabelecer, de forma clara, as regras e a possibilidade de os proprietários alugarem os seus imóveis por meio de referidas plataformas, sob pena da proibição ser considerada ilegal por afronta ao direito de propriedade.
Nessa mesma linha, o Tribunal de Justiça de São Paulo já havia se manifestado em 2017, no sentido de proibir a locação pela plataforma do Airbnb com base no fato de que a convenção do condomínio previa a utilização exclusivamente residencial.[2]
O resultado do julgamento no STJ não é definitivo e não possui repercussão geral, ou seja, não será aplicado de imediato para todos os casos similares, e a discussão sobre o tema ainda poderá ter desdobramentos importantes, evidenciando a necessidade imprescindível de regulamentação específica sobre o tema.
Enquanto isso, a decisão indica a importância dos condomínios de se adequarem com regras e critérios claros estabelecidos na convenção, conforme o desejo de cada condomínio de permitir ou proibir a locação das unidades por meio das plataformas digitais, de modo a evitar conflitos entre os diferentes proprietários e condôminos.
Coautoria de: Felipe Castro e Manuela Genovese
[1] Recurso Especial nº 1819075
[2]TJ-SP 21332129320178260000 SP 2133212-93.2017.8.26.0000, Relator: Pedro Baccarat, Data de Julgamento: 27/09/2017, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/09/2017
