31/1/2021
Em outubro de 2019 se iniciou o julgamento do recurso especial nº 1819075/RS no Superior Tribunal de Justiça (STJ), que permanece ainda em andamento. A discussão em pauta é a possibilidade ou não de um condomínio residencial proibir a oferta de imóveis para aluguel de curtas temporadas, por meio de plataformas digitais, como, por exemplo, Airbnb.
Até o momento, apenas o ministro relator Luis Felipe Salomão proferiu voto, no sentido de que as locações por meio das plataformas não estariam enquadradas no conceito de hospedagem, mas sim no âmbito das locações por temporada. Portanto, seria ilícito os condomínios proibirem as locações por temporadas.
Diferentemente do que ocorre nas locações por temporada, também intermediadas pelas plataformas digitais, para que esteja caracterizado um contrato de hospedagem o locador deve, além de disponibilizar seu imóvel, também oferecer a prestação de diversos serviços regulares e inerentes a esta atividade, como arrumação de quartos, serviços de segurança e de lavanderia etc.
Como argumento contrário à possibilidade de locação por temporada em condomínios residenciais, sustentou-se que o volume e a transitoriedade de “visitantes” poderiam comprometer a segurança do complexo residencial. Neste sentido, ressaltou o ministro relator que o condomínio poderá e deverá adotar medidas para manter regularmente seu funcionamento e segurança aos condôminos, mas não poderá impedir a atividade de locação pelos proprietários.
Para o ministro relator, a categoria em que as locações por meio de plataformas digitais se enquadram é de locação residencial por curta temporada, e não hospedagem, não pela qual não pode ser proibida pelo condomínio, sob pena de violação do direito de propriedade.
A discussão, porém, ainda não foi encerrada pelo Superior Tribunal de Justiça, em razão do pedido de vista do ministro Raul Araújo, que deverá proferir voto em breve.
Recentemente, em 18 de dezembro de 2020, a Justiça do Rio de Janeiro proferiu decisão em primeira instância (processo nº 0287295-88.2020.8.19.0001) no mesmo sentido do voto exarado pelo ministro Luis Felipe Salomão (STJ), fundamentada: (i) no direito do condômino, protegido pelo Código Civil (arts. 1.314 e 1.335), de usar e fruir livremente de sua unidade, observada sua destinação; (ii) na permissão do aluguel por temporada em imóveis urbanos, conforme a Lei nº 8.245/1991; (iii) na proteção do direito à propriedade pela Constituição Federal (art. 5º, XXII), não sendo possível a sua restrição pela assembleia condominial sem que haja, ao menos, comprovação de mau uso da propriedade.
Também há precedentes da Justiça de São Paulo que compartilham desse entendimento (processos nº 1009601-48.2016.8.26.0100, 2049382-35.2017.8.26.0000 e 1065850-40.2017.8.26.0114), sustentando que, para que o condomínio possa restringir o direito de propriedade dos condôminos, deve haver expressa proibição na convenção de condomínio, documento que especifica o fim a que as unidades se destinam, o que poderia ocorrer apenas se houvesse colisão com outros direitos fundamentais. Não havendo tal vedação em convenção de condomínio, a locação por temporada está autorizada.
Em todas as decisões, observou-se que essa espécie de locação não possui características de atividade comercial, sendo que apenas o fato da unidade ser alugada por menor período daquele usualmente aplicando em locações de longo prazo não é suficiente para que haja descaracterização da sua destinação puramente residencial.
O julgamento ainda pendente de conclusão pelo STJ poderá trazer maior segurança jurídica sobre a matéria, conferindo maior previsibilidade tanto para os proprietários que alugam seus imóveis em condomínio residenciais, quanto para os demais condôminos.
Autoria de: André de Martini Menossi
