31/3/2022
Nos últimos 2 (dois) anos, em razão da crise econômica causada pela pandemia da COVID-19, o Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M) divulgado pela FGV – Fundação Getúlio Vargas, tradicionalmente utilizado como indicador de reajuste dos contratos de aluguel, acumulou variação positiva de quase 50%, ao passo que a renda média do brasileiro se manteve abaixo do patamar de 2019, causando impasses e desacordos entre locatários e proprietários de imóveis.
A significativa alta desse indexador, que acompanha os preços do setor produtivo (bens, serviços e matérias-primas utilizadas nas produções industriais, agrícolas e da construção civil), pouco relacionado ao custo da moradia em si, levou a FGV a estudar a criação de um novo índice aplicável exclusivamente aos contratos de locação, para refletir a realidade do setor imobiliário.
Nesse contexto, em 11/01/2022, o IBRE – Instituto Brasileiro de Economia, da FGV lançou o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais – IVAR, como o novo indexador dedicado para os reajustes de aluguel, utilizando a variação dos valores estabelecidos em contratos de locação em 4 (quatro) capitais – São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte.
O IVAR foi concebido especificamente para o setor imobiliário e possui em sua base somente as variações de preços específicos deste mercado de locações residenciais. Em se tratando de um índice novo, ainda não se sabe o seu grau de absorção no mercado.
Segundo a FGV, “entre novembro e dezembro, a taxa de variação mensal do IVAR desacelerou nas suas duas cidades de maior peso, São Paulo (de 0,78% para 0,48%) e Rio de Janeiro (de 1,46% para 1,03%). Enquanto em Belo Horizonte (de 1% para 1,17%) e Porto Alegre (de 0,27% para 0,43%), houve alta das taxas de variação”.
Importante destacar que, como ocorre com qualquer outro índice, há a necessidade da expressa previsão em contrato, e somente poderá ser modificado pela livre manifestação de vontade das partes ou por decisão judicial, uma vez evidenciado o desequilíbrio econômico-financeiro do contrato, caracterizado pela desproporção entre as prestações (art. 317, CC), ou pela onerosidade excessiva, com extrema vantagem para a outra parte (art. 478, CC).
Na hipótese de inexistência de acordo entre inquilino e proprietário do imóvel, ou se o contrato de locação é de adesão (aqueles cujas cláusulas são impostas unilateralmente por uma das partes), será necessária a obtenção de tutela jurisdicional para buscar o reconhecimento da abusividade da cláusula e do índice previsto contratualmente, visando a substituição por outro mais benéfico ou pela imposição judicial do IVAR.
Espera-se que o IVAR seja incorporado, efetivamente, pelo setor imobiliário, tanto porque permite a mensuração robusta da variação média dos aluguéis ao longo e tempo, ou por refletir essa realidade específica das variações dos contratos de locações e, consequentemente, dos valores dos aluguéis, ao contrário dos demais índices.
Autoria de: Gisleine Porto
