No último dia 28 de dezembro de 2018, entrou em vigor a Lei nº 13.786, que disciplina as regras aplicáveis em caso de rescisão de contratos de venda e compra de imóveis. Dentre os temas tratados, destacam-se principalmente aqueles que versam sobre (i) distrato/rescisão e retenção de valores pagos pelo comprador; (ii) cláusula de tolerância, que autoriza a extensão do prazo de entrega do imóvel inicialmente previsto pelo incorporador; e (iii) direito de arrependimento, que permite ao comprador desfazer o negócio sem qualquer penalidade.
De forma a mitigar os prejuízos sofridos pelo incorporador/construtor durante a construção do empreendimento, período crítico em que os recursos captados com financiamentos bancários e venda das unidades são alocados na obra, a lei do distrato alterou o percentual que poderá ser retido pelo vendedor a título de multa.
Se antes, em geral, os tribunais autorizavam uma retenção de percentuais entre 10% a 25%, agora a lei passa a permitir uma retenção de até 50% para os casos em que há patrimônio de afetação – modalidade em que é feita a segregação patrimonial de bens do incorporador com o intuito de assegurar a entrega das unidades, mesmo em caso de falência do incorporador – e de até 25% para os demais casos em que não houver sido constituído patrimônio de afetação.
Outra questão importante que passa a ser regulamentada diz respeito à expressa autorização legal para que o incorporador inclua nos contratos de venda e compra de imóvel a denominada cláusula de tolerância, que estipula a prorrogação, por um período de até 6 meses, do prazo inicialmente previsto no contrato, sem a incidência de penalidades, devido à ocorrência de fatores externos que possam impactar o cronograma das obras. Ultrapassado esse período, o comprador poderá promover a resolução do contrato, com direito à restituição do valor pago, acrescido de multa contratual.
Outra inovação trazida pela lei do distrato é a disposição que permite ao adquirente pleitear a devolução dos valores antecipados, inclusive comissão de corretagem, em até 7 dias da realização do negócio jurídico, exercendo seu direito de arrependimento.
Com essa modificação, o legislador protege o comprador que firmou o contrato, mas arrependeu-se do negócio. Da mesma forma, a lei também resguarda o incorporador, ao facilitar o desfazimento de uma transação em que uma das partes (adquirente) não deseja seguir com a aquisição, permitindo a venda da unidade para outro interessado, o que contribui para a captação de recursos durante a fase de implementação do empreendimento.
Desta forma, é possível verificar que as recentes mudanças, além de procurarem conferir segurança jurídica aos negócios imobiliários, também trouxeram um maior equilíbrio para as relações entre os adquirentes e as incorporadoras, o que pode contribuir, em um cenário de tentativa de retomada do crescimento econômico, para o aquecimento do mercado imobiliário e da construção civil.
