16/5/2024
A Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias) trouxe inovações significativas para as garantias imobiliárias. Entre as principais mudanças estão a possibilidade de constituição de alienação fiduciária superveniente sobre imóveis e o “recarregamento” de garantias existentes para novas dívidas, além de novas regras para a execução extrajudicial de garantias fiduciárias e hipotecárias.
A alienação fiduciária superveniente permite que o devedor crie alienações fiduciárias consecutivas sobre o mesmo imóvel para garantir novas dívidas, efetivas apenas após o cancelamento da anterior. Isso assegura que, em caso de execução, todos os credores possam se beneficiar dos recursos da venda do imóvel onerado, respeitando a ordem de precedência.
Outra inovação é a possibilidade de usar a mesma garantia, seja alienação fiduciária ou hipoteca, para garantir uma nova dívida com o mesmo credor. Esse “recarregamento” está limitado ao valor da dívida anterior amortizada e não pode exceder o prazo da garantia original. Instituições do Sistema Financeiro Nacional ou Empresas Simples de Crédito podem realizar o recarregamento de alienação fiduciária, enquanto a hipoteca pode ser recarregada por qualquer credor.
Para a execução extrajudicial, a lei agora permite essa modalidade também para garantias hipotecárias. Anteriormente, esse procedimento era restrito e pouco utilizado devido a dúvidas sobre sua constitucionalidade, confirmada pelo STF em 2021. A nova legislação aproxima as garantias fiduciárias e hipotecárias, estabelecendo regras comuns para distribuição dos recursos entre credores e quitação de dívidas de financiamento residencial.
Os procedimentos de leilão extrajudicial também foram modificados. O prazo para realização do leilão aumentou de 30 para 60 dias, e no segundo leilão, a arrematação deve observar o maior valor entre o total da dívida garantida e 50% do valor de avaliação. Para financiamentos residenciais, a dívida é considerada quitada mesmo se a venda do imóvel não cobrir totalmente o valor devido. Para outras operações, a quitação é limitada a 50% do valor de avaliação, com possibilidade de ação de execução para o saldo remanescente.
A lei também introduz a execução simultânea ou sucessiva de imóveis garantidos por alienação fiduciária, sem previsão contratual específica. Isso permite maior flexibilidade ao credor na cobrança de dívidas. Em casos de inadimplência, o credor pode declarar o vencimento antecipado das obrigações restantes (cross default). Além disso, ações judiciais não impedem a reintegração de posse, devendo ser resolvidas em perdas e danos, garantindo segurança ao terceiro adquirente do imóvel no leilão.
Essas alterações visam fomentar o mercado de crédito imobiliário, oferecendo maior segurança e efetividade às garantias imobiliárias e facilitando o acesso ao crédito.
Autoria de: Frederico Augusto Bernardo de Oliveira
