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Investing.com
04/05/2026

Por João Victor Guedes e Marcelo Trussardi Paolini

Durante anos, muitas famílias trataram a reorganização do patrimônio imobiliário como uma decisão importante, mas adiável. Esse tempo parece ter encurtado. A regulamentação recente do ITCMD, as discussões sobre progressividade do imposto e a pressão sobre a base de cálculo recolocaram 2026 no centro do calendário patrimonial, sobretudo para quem ainda pretende rever estruturas, antecipar movimentos sucessórios ou reorganizar a gestão de imóveis.

Não se trata apenas de uma corrida por economia fiscal. O ambiente regulatório ficou mais instável e menos amigável a decisões improvisadas ou adiadas. No regime mais comum das holdings imobiliárias, a fotografia até 2025 era relativamente previsível: falava-se em tributação de 6,73% sobre venda (para imóveis contabilizados no estoque) e 14,53% sobre locação no lucro presumido. A partir de 2026, essa conta muda com adicional de 10% no lucro presumido, levando esses percentuais, nos casos indicados, a 7,04% e 15,62%, além da incidência de imposto de 10% sobre dividendos em determinadas hipóteses.

Na prática, a estrutura que parecia quase automática já exige mais cautela. Na locação, por exemplo, a pessoa jurídica ainda pode ser vantajosa, mas com margem menor. Em um cenário ilustrativo de receita de R$ 10 milhões, a carga efetiva sai de 14,29% em 2025 para 23,35% em 2026, ainda abaixo dos 27,5% da pessoa física. Mais importante que o número em si é a direção da mudança: a zona de conforto diminuiu, e o planejamento passou a depender mais de contexto, despesas, crédito e horizonte de tempo.

Se isso já recomenda revisão, o debate sobre ITCMD adiciona urgência. A Lei Complementar 227/2026 reforçou dois vetores que tendem a pressionar o planejamento patrimonial: a progressividade do imposto e a centralidade do valor de mercado como parâmetro de base de cálculo. Isso afeta diretamente a forma como famílias avaliam o momento de doar quotas, transmitir patrimônio e consolidar ativos em veículos societários.

É nesse ponto que São Paulo ganha relevância como exemplo. O Estado ainda preserva, em certas situações, uma lógica mais favorável ao contribuinte. Na ausência de parâmetro público de mercado, ainda se admite o valor patrimonial contábil como referência, com alíquota de 4%. Em outros Estados, o valor de mercado já vem sendo adotado de forma mais impositiva como base de cálculo. Por isso, para muitas famílias, a pergunta central deixou de ser apenas quanto imposto será pago. Passou a ser sobre qual base ele será calculado.

Há outro sinal de que o calendário encurtou. Já existem, em São Paulo, projetos de lei voltados à progressividade do ITCMD, o que mostra que o tema entrou na agenda legislativa. Mais do que prever qual texto será aprovado, importa notar que o sistema atual está sob revisão e que a combinação entre progressividade e valor de mercado tende a alterar de forma concreta a conta patrimonial de muitas famílias.

Isso ajuda a explicar por que 2026 passou a ser visto, em muitos casos, como uma janela relevante. Não porque depois dele toda reorganização deixará de fazer sentido, mas porque as condições hoje conhecidas podem não se repetir. Em matéria patrimonial, janelas não se fecham apenas por aumento de alíquota. Elas também se fecham quando muda a base de cálculo, cresce a incerteza regulatória e o custo de esperar se torna mais difícil de estimar.

Mas transformar 2026 em uma janela decisiva não significa defender decisões automáticas. Planejamento patrimonial e sucessório não se esgota na conta tributária. Ele envolve governança, capacidade de gestão, regras de voto, critérios de saída, distribuição de resultados e maturidade familiar para lidar com patrimônio em comum. A lógica da holding continua relevante porque pode evitar a pulverização da propriedade direta entre herdeiros, concentrar a administração em quem tem melhores condições para exercê-la e reduzir impasses típicos de copropriedade.

Em outras palavras, o fiscal pode ser o gatilho, mas não deve ser o único fundamento da decisão. Há famílias para as quais antecipar doações ainda em 2026 faz sentido. Há outras em que a pressa pode produzir uma estrutura frágil, mal compreendida pelos envolvidos e propensa a conflito. O melhor planejamento não é necessariamente o mais rápido, mas o que combina eficiência tributária com desenho societário sólido e regras de convivência patrimonial capazes de atravessar o tempo.

Esse ponto fica ainda mais importante porque a própria reforma tributária sobre o consumo, com a introdução do IBS e da CBS, reduziu o espaço para respostas padronizadas para patrimônio imobiliário. A partir de 2027, e sobretudo com a consolidação do novo regime em 2033, a comparação entre deter imóveis como pessoa física ou como holding tende a depender mais de fatores concretos, como geração de crédito, perfil da operação, despesas e forma de distribuição de resultados. Em um cenário ilustrativo de venda em 2033 com ganho correspondente à metade do preço, a carga da operação por pessoa jurídica pode chegar a quase 30%, enquanto a pessoa física não contribuinte recolheria menos que 10%. O dado não resolve a discussão, mas deixa claro que a antiga resposta automática perdeu força.