05/11/2024
A recente decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforça a importância das convenções condominiais no que tange à venda de vagas de garagem. No julgamento do REsp 2.095.402/SC, o colegiado decidiu que a regra que impede a venda de vagas de garagem para terceiros sem autorização expressa da convenção condominial prevalece, inclusive em casos de alienação judicial, como leilões públicos. Esse entendimento visa preservar a segurança e a organização do ambiente condominial.
O caso envolve uma execução extrajudicial movida por uma instituição financeira contra a devedora, cujo imóvel incluía uma vaga de garagem com matrícula própria. A credora solicitou a penhora desse bem, alegando que a vaga não seria impenhorável. A proprietária argumentou que a convenção do condomínio restringia a alienação para pessoas externas ao condomínio. Em primeira instância, tanto o juízo inicial quanto o Tribunal de Justiça de Santa Catarina permitiram a alienação a terceiros, ressaltando que os condôminos teriam preferência para igualar qualquer proposta de compra.
A decisão do STJ foi fundamentada, entre outros pontos, no artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, que proíbe a alienação ou locação de vagas de garagem a não-condôminos sem autorização expressa da convenção. Essa norma é vista como essencial para manter o controle de acesso ao condomínio, evitando a circulação de estranhos e minimizando riscos de furtos e vandalismos. O ministro Antonio Carlos Ferreira, relator do caso, também apontou que a Súmula 449 do STJ permite a penhora de vagas de garagem com matrícula própria, desde que respeitadas as restrições de venda impostas pela convenção condominial.
Com base nessa interpretação, a Quarta Turma determinou que a alienação judicial deve ser restrita aos condôminos, considerando que o bem não perde sua natureza condominial em situações de expropriação judicial. Essa decisão exemplifica a harmonia entre o direito à execução de bens para a satisfação de dívidas e o respeito às normas internas do condomínio, que buscam proteger a segurança dos moradores. A leitura completa do acórdão está disponível no REsp 2.095.402/SC
Leia o acórdão no REsp 2.095.402.
Autoria de: Frederico Augusto Bernardo de Oliveira
