29/8/2019
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são títulos de créditos previstos na Lei nº 9.514/97, norma geral que regulamenta o tema, que podem ter créditos imobiliários a ele vinculados, cujo processo é denominado securitização, emitidos por instituições não financeiras específicas denominadas securitizadoras e tem como principal objetivo fomentar o mercado imobiliário nacional por meio da geração de crédito aos investidores e contam com a vantagem para o investidor de serem isentos de tributação no momento do resgate.
Originalmente, os recursos eram captados por meio da oferta pública após a emissão dos CRIs e até a data de seu vencimento, não permitindo, desta forma, a emissão de CRIs para lastrear determinada quantia já desembolsada anteriormente.
No entanto, no mês de julho de 2019, o órgão colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), pelo voto da Diretora Flávia Perlingeiro, o qual foi acompanhado de forma unânime pelos demais membros, manifestou entendimento sobre a possibilidade de estruturação de CRIs com lastro em crédito imobiliário e que sejam destinados, total ou parcialmente, ao reembolso de despesas incorridas anteriormente à emissão dos CRIs (CRIs Reembolso).
Os CRIs Reembolso foram estruturados para que tenham como lastro as despesas de natureza imobiliária relacionadas à aquisição, construção e/ou reforma de imóveis específicos, observadas as seguintes regras: (i) detalhamento específico dos CRIs Reembolso no termo de securitização e no instrumento de dívida que contenha os termos do financiamento imobiliário em questão; (ii) despesas tenham sido incorridas em prazo igual ou inferior a 24 (vinte e quatro) meses de antecedência ao encerramento da oferta pública dos CRIs Reembolso; e (iii) despesas sejam objeto de verificação pelo agente fiduciário, para quem deverão ser apresentados documentos que as comprovem.
Este novo entendimento da CVM quanto à utilização dos CRIs Reembolso apresenta uma série de vantagens, sendo as principais (i) aumento da utilização dos CRIs, ao permitir que companhias de qualquer ramo possam utilizar dessa operação, desde que demonstrada a vinculação com despesas imobiliárias; (ii) aumento da eficiência, tendo em vista a maior agilidade com que poderiam ser estruturados projetos imobiliários; e (iii) eliminação do risco de desvio de finalidade, dado que a destinação dos recursos restará comprovada desde o momento da captação.
Por fim, a decisão da CVM concluiu que, em prol da segurança jurídica, a Instrução CVM 414, que trata da emissão de CRIs, será reavaliada oportunamente, para que possa expressamente prever a possibilidade dos CRIs Reembolso.
