Jota – Opinião & Análise
11.06.2018

Seria somente a taxa de juros a grande e atual impulsionadora dos CRIs?

Por – Cássia Monteiro Cascione

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) são títulos de crédito que estão no mercado há 21 anos, desde 1997, ano de sua criação. No início, as emissões de CRIs se mostravam bastante tímidas, mudando seu rumo a partir do ano de 2006, quando, efetivamente, houve uma consolidação desse instrumento no mercado financeiro, aumentando de forma consistente o volume de emissões de CRIs.

O desenvolvimento do mercado de securitização de créditos imobiliários está ligado a vários fatores, dentre eles a evolução do sistema de financiamento imobiliário, que permitiu a criação de novos lastros, sendo o mais recente o “home equity”.

O ano de 2016 apresentou altos índices na emissão de CRIs, com queda em 2017 e, em 2018, já reservando elevadas expectativas de crescimento, por conta, dentre outros fatores, da queda da taxa de juros.

Sem dúvida, o fortalecimento econômico impulsiona o setor imobiliário, dos CRIs, fazendo com que investidores voltem a atenção para operações mais estruturadas. Como o lastro do CRI está baseado em créditos que se originam do setor imobiliário (financiamentos residenciais, comerciais ou para construção, contratos de locação de longo prazo e o atual lastro permito pela CVM, os “home equity”), a economia ligada ao setor influencia diretamente a securitização desses títulos.

Neste sentido, portanto, a inflação e o PIB do país estão ligados ao número de emissões de CRIs, já que os mesmos impactam o mercado de capitais.

Analisando o comportamento do mercado nos últimos 5 anos é possível ponderar que, sem dúvida, a diminuição da taxa de juros é um atrativo a ser considerado como forte impulsionador deste título, porém, mais além do que isso, a operação estruturada – ou seja, respaldada em rígidos mecanismos de garantia e lastro – torna o CRI um título diferenciado e em constante ascensão.

Não há fórmula que estabeleça o sucesso de uma operação de CRI. Cada uma reserva suas peculiaridades e a estrutura e o custo estão intimamente relacionados. Maior risco, maior o custo. Não obstante a estrutura que se construa, uma vez que o CRI é emitido, é imprescindível o cuidado com a manutenção da garantia.

O insucesso de certas operações, por vezes, é marcado por um precário acompanhamento de cada uma das garantias concedidas. Uma vez que se mantenha o acompanhamento permanente, quando do primeiro sinal de crise, já é possível re-alinhar a cadeia de garantias, reestruturando, se for o caso, a operação como um todo.

Sendo assim, ainda que a emissão do CRI ocorra em um cenário econômico favorável, se houver colapso das garantias, a operação altamente estruturada não se sustenta.

O processo de securitização de títulos imobiliários conta com o instituto da alienação fiduciária dos bens imóveis. Via de regra, esse instituto gera segurança jurídica para os investidores, pois permite a execução do bem em caso de inadimplemento. Os investidores, portanto, buscam financiamentos provenientes de imóveis com alienação fiduciária, já que esse instrumento traz, de certo modo, uma maior liquidez ao investimento, uma vez que o mecanismo de recuperação é célere e seguro.

A alienação fiduciária, sem dúvida, veio a impulsionar o investimento em certificados de recebíveis, já que nascem de uma maneira mais estável, com riscos relativamente mais controlados e mensurados.

Porém, o Supremo Tribunal Federal está analisando a inconstitucionalidade da execução extrajudicial em contratos de mútuo com alienação fiduciária do bem imóvel. De acordo com a Lei 9.514/97, é possível que o agente fiduciário proceda à execução extrajudicial forçada, sem a intervenção do poder judiciário. O procedimento de execução extrajudicial permite às instituições financeiras procederem à tomada do imóvel e à realização de leilões para vendê-los.

O entendimento que sustenta a inconstitucionalidade é no sentido de defender que o procedimento extrajudicial da expropriação do imóvel colide com princípios basilares da Constituição Federal, como o devido processo legal, a ampla defesa, o contraditório e a inafastabilidade de jurisdição. O procedimento extrajudicial não permite, segundo entendimento, a ampla defesa do devedor, pois o bem pode ser executado de maneira forçada.

Sendo a alienação fiduciária julgada inconstitucional, os credores não serão impedidos de procederem à execução do bem. Serão, no entanto, impedidos de realizarem isso de forma extrajudicial, passando, assim, a ação de execução ser dirigida ao poder judiciário.

O advento da Lei 9.514/97 trouxe significativos avanços ao mercado imobiliário, que, até então, enfrentava grandes dificuldades nas estruturas de garantias que, basicamente, eram amparadas por hipotecas. Superadas as hipotecas, a alienação tornou-se o grande respaldo dos credores, imbuídos de métodos mais céleres de recuperação no momento de colapso.

A eventual declaração de inconstitucionalidade poderá trazer uma certa defasagem ao sistema imobiliário, que será forçado a buscar garantias suplementares ou alternativas.

Considerando, assim, este cenário que se coloca surge a questão: seria somente a taxa de juros a grande e atual impulsionadora dos CRIs? Certamente não. Maior rentabilidade é sempre a força motriz para o investimento. Porém, se a operação não se mantiver, comprovadamente, em pé, não há gatilho que sozinho dê a força necessária para o maquinário girar. Portanto, se pudermos criar uma fórmula miraculosa, esta seria: rentabilidade, garantias boas e estruturadas e acompanhamento/manutenção sadia destas garantias.

Aplicando-se a “fórmula perfeita”, teremos, sem dúvida, o grande ano dos CRIs.

CÁSSIA MONTEIRO CASCIONE – sócia do L.O. Baptista Advogados

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